Cân nhắc điều chỉnh giá đất để chống thất thu ngân sách

• Điều chỉnh giá đất giải phóng mặt bằng một số khu vực quận Cầu Giấy
• Hà Nội ban hành hệ số điều chỉnh giá đất
• Hà Nội: Thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng đất ở

Cụ thể, Sở Tài chính đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 ở mức từ 19-30%; trong đó khu vực 1 được đề xuất tăng 19% và mức tăng của khu vực 5 là 30%. Đề xuất mức tăng vừa kể của Sở Tài chính lập tức bị phản ứng bởi mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất tại thành phố năm 2018 chỉ từ 5-8,33%.

Ông Đặng Quốc Thanh, đại diện một trung tâm môi giới nhà đất phân tích, dù giá chuyển nhượng đất đai tại thành phố trong một năm qua đã có nhiều biến động, nhưng không phải khu vực nào giá chuyển nhượng đất cũng tăng. Chẳng hạn, giá chuyển nhượng đất ở huyện Bình Chánh tăng tập trung vào các xã giáp với quận ven như xã Bình Hưng, Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B… Những xã khu vực sâu hơn, giá chuyển nhượng đất tăng không nhiều. 

Hơn thế, dù giá đất quy định trong bảng giá đất hằng năm của thành phố còn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, nhưng cần xem xét áp dụng tăng ở những khu vực dân cư ổn định để tránh tác động đển giá nhà ở trong tương lai tại những khu vực đang được thành phố quy hoạch phát triển đô thị. Đồng thời không làm tăng chi phí bồi thường, đội vốn công trình khi Nhà nước thu hồi đất để làm hạ tầng ở những khu vực này. 

Giá giao dịch đất đai ở quận 2 cao hơn quận 7, nhưng lại được xếp vào khu vực có mức giá đất thấp hơn quận 7 trong bảng giá đất hằng năm của thành phố.

Hiệp hội Bất động sản thành phố cho rằng, giá đất quy định trong bảng giá đất hằng năm của thành phố chỉ ở mức 30-50% so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do đó, việc tăng giá đất trong bảng giá đất hằng năm tiệm cận với giá thị trường để chống thất thu cho ngân sách là việc cần được đặt ra. 

Chẳng hạn, các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) có giá tối đa trong khung giá đất là 162 triệu đồng/m². Theo quy định, thành phố được nâng lên 30%, nên mức giá tối đa trong bảng giá đất là hơn 210 triệu đồng/m². Cộng với hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2018 của thành phố là 2,1 lần, thì giá đất tại các tuyến đường trung tâm trên cũng chỉ ở mức hơn 442 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường, khi giá chuyển nhượng đất tại đây đã lên tới trên 1 tỷ đồng/m².

Cũng theo Hiệp hội Bất động sản thành phố, những năm gần đây, quận 2 có tốc độ đô thị hóa rất cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông, đặc biệt là ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nhưng khi phân chia khu vực để áp dụng bảng giá đất, có một điểm bất hợp lý là quận 2 lại được xếp vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 được xếp vào khu vực 2. 

Hiệp hội Bất động sản cho rằng, điều này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước. Lý do, mức nộp tiền sử dụng đất ở quận 7 cao hơn quận 2 trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của 2 quận này là tương đương nhau; thậm chí giá chuyển nhượng đất ở tại quận 2 đã cao hơn giá giao dịch tại quận 7.

Giá đất được quy định hằng năm trong bảng giá đất rất thấp, dẫn đến tình trạng thành phố thua thiệt rất lớn xảy ra ở những công trình được đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng suốt những năm qua. 

Gần đây nhất, khi thành phố quyết định đầu tư xây dựng tuyến đường song hành chạy dọc theo cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, nối từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành đai 2 tại nút giao An Phú với tổng mức đầu tư hơn 869 tỉ đồng theo hình thức BT. Thì thành phố đã phải dành ra 2 khu đất có diện tích lên đến hơn 14,8ha tại phường An Phú, quận 2, trong đó có hơn phân nửa là đất ở để trả cho nhà đầu tư. 

Lý do phải dành quỹ đất lớn như vậy để trả cho nhà đầu tư tuyến song hành trên là do bảng giá đất áp dụng cho phường An Phú chỉ từ 4-9,2 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá đất ở giao dịch thực tế tại địa bàn phường An Phú đã ở mức 100 - 150 triệu đồng/m².     

Không đồng tình với đề xuất tăng giá đất ở mức cao theo kiểu cào bằng của Sở Tài chính, nhưng để giảm thiệt hại cho ngân sách, Hiệp hội Bất động sản thành phố cho rằng, thành phố cần xếp quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với quận 7 để đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách.

Nhiều chủ dự án bất động sản đề xuất, mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất cho năm 2019 chỉ nên từ 5-8,33% là phù hợp. Với thực tế trên, làm sao để thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá thị trường" theo quy định của Luật Đất đai là vấn đề không đơn giản. 

Bởi nếu tăng giá đất lên cao để giá đất quy định trong bảng giá đất hằng năm sớm tiệm cận với giá thị trường, giá nhà ở và mức vốn đầu tư các công trình hạ tầng đô thị sẽ đội lên theo giá đất ở những khu vực thành phố cần giải tỏa. 

Nhưng nếu không tăng nhanh giá đất hằng năm, thì giải pháp nào để chống thất thu cho ngân sách trong việc thu tiền sử dụng đất và các khoản thuế, phí liên quan đến giao dịch nhà đất khi giá giao dịch, chuyển nhượng nhà, đất thực tế cao gấp nhiều lần bảng giá đất hằng năm vẫn là vấn đề cần đặt ra.