Tạo đột phá để hỗ trợ thị trường bất động sản

• Gỡ khó cho chủ dự án bất động sản
• Tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 41.459 tỷ đồng
• Bất động sản chịu áp lực giảm giá trước xu thế siết dòng vốn ngân hàng

Phản ánh trong buổi làm việc với lãnh đạo thành phố ngày 6-6 do đồng chí Đinh La Thăng, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TP HCM chủ trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố cho rằng, mặc dù Chính phủ đã quy định rất rõ (Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích...) nhưng trên thực tế, Sở Tài chính chỉ duyệt mức khấu trừ bằng khoảng 20% chi phí thực mà DN đã bỏ ra để giải phóng mặt bằng (GPMB) dự án. Số tiền sử dụng đất còn lại phải nộp bằng khoảng 80% chi phí đã GPMB, nên gần như DN phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do việc áp dụng phương pháp định giá đất đã tính cả toàn bộ giá trị kinh doanh trong tương lai do tại thời điểm này, nhà đầu tư chưa kinh doanh, chưa có doanh thu thực tế và áp đặt mức khấu trừ chi phí GPMB rất thấp. Nhất là đối với các dự án ở khu trung tâm thành phố, DN mua lại nhà có sổ đỏ, nhưng cũng bị tính theo cách trên. 

Để chứng minh cho điều này, ông Châu kể, năm 2014 một dự án tại quận Bình Tân, chủ đầu tư chỉ bán căn hộ với giá 13,9 triệu đồng/m² nhưng cơ quan chức năng lại áp giá bán phải là 17 triệu đồng/m² để tính tiền sử dụng đất. 

Hay như một dự án chung cư tại phường 26, quận Bình Thạnh có diện tích khuôn viên 11.466m², gồm 1 tầng hầm, 5 tầng thương mại, 13 tầng ở; tổng cộng có 80.262m² sàn xây dựng, trong đó có 68.796m² nhà ở, 11.466m² thương mại, 4.584m² chỗ để xe, nhưng tiền sử dụng đất đã bị tính lên đến 200 tỷ đồng, vượt quá sức chịu đựng của DN. Đã vậy, dù ngân sách thiếu vốn, nhưng DN BĐS vẫn phải dài cổ chờ được tính tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là gánh nặng của người mua nhà.

Ông Châu cho rằng, điểm bất hợp lý dẫn đến trường hợp trên là suất đầu tư chỉ được áp giá 7,4 triệu đồng/m², trong lúc quy định của Bộ Xây dựng là 9,4 triệu đồng/m² – gần bằng với chi phí thực tế khiến chủ dự án bị thiệt thòi. Tiếp đó, doanh thu cho thuê khu thương mại được Sở Tài chính áp đơn giá 15 USD/m², trong khi thực tế giá thuê chỉ khoảng 150 nghìn đồng, tương đương 7 USD/m²; doanh thu cho thuê chỗ để xe ôtô là 750 nghìn đồng/tháng/xe, tất cả đều tính công suất cho thuê 100% trong vòng 50 năm. 

Điểm vô lý khác là mức tính doanh thu cho thuê chỗ để xe máy với đơn giá 200 nghìn đồng/tháng/xe trong suốt 50 năm trong khi giá quy định của thành phố hiện chỉ 90.000 đồng/tháng/xe. 

Nhưng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Ban quản trị chung cư quản lý vận hành nên không thể tính vào doanh thu của dự án. Từ đó, đẩy số tiền sử dụng đất lên cao làm tăng chi phí đầu tư của DN và người tiêu dùng phải… gánh khi mua nhà.

Đề xuất cho phép làm nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m²/căn hộ, tương đương với diện tích nhà ở xã hội, ông Châu dẫn chứng: Từ năm 2006, thành phố đã có quy định cho phép các chủ nhà trọ được xây dựng nhà cho công nhân, lao động thuê với diện tích mỗi phòng trọ ít nhất là 9m² nếu không có nhà vệ sinh và ít nhất 12m² nếu có nhà vệ sinh trong phòng. 

Từ khi có quy định này, đến nay đã có khoảng 87% nhu cầu nhà trọ cho sinh viên, công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư do người dân tự giải quyết. Hiện cũng đã có DN làm các chung cư thấp tầng với căn hộ diện tích nhỏ, đầy đủ tiện ích, đảm bảo an toàn, an ninh cho đối tượng trên thuê để ở với giá rẻ. 

Nhưng theo Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu 25m² không được áp dụng cho căn hộ là nhà ở thương mại. Như vậy, cùng là người thu nhập thấp, nhưng chỉ có thể mua nhà ở xã hội thì mới có căn hộ nhỏ, còn nhà ở thương mại thì không có loại căn hộ này.

Vì thế, hiệp hội đề nghị cho phép tại những khu vực ngoại thành có thể được quy hoạch khu dân cư hỗn hợp, vừa có nhà ở xã hội, vừa có nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m²/căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở rất cấp bách và rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và gần 3 triệu người nhập cư.

Sau khi nghe  thêm ý kiến, giải trình của lãnh đạo các Sở Tài chính, Tài nguyên - Môi trường Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng khẳng định, thị trường BĐS là một trong những thị trường rất quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng 6,7% kinh tế cả nước năm nay. Muốn vậy, thành phố phải tháo gỡ các khó khăn cho DN BĐS. 

Đồng chí bí thư yêu cầu các sở, ngành rà soát lại các quy định về thủ tục hành chính theo hướng tiếp tục đơn giản hoá thủ tục, coi đây là giải pháp đột phá để giúp DN lấy lại niềm tin.

“Cái gì bớt được thì bớt, cái gì bỏ được thì bỏ, vấn đề gì thí điểm thấy không phù hợp thì bỏ luôn. Bỏ những thủ tục không cần thiết, hình thức quá thì cũng cần phải bỏ”, Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng nhấn mạnh.